Способы захвата капитала и собственности. Как этому противостоять?
Каковы самые распространенные способы отъема имущества в последние три года, и что можно сделать, чтобы подобное случалось как можно реже, рассказывает адвокат Олег Сухов
Собственники — обладатели недвижимости, акций, долей в предприятиях, дорогих автомобилей полагают, что государство, закон и правоохранительные органы способны защитить их активы в полной мере. Однако подобная уверенность не всегда соответствует действительности.
Захват предприятий — не редкость. Как это происходит и почему
Примеров лишения права собственности на предприятие или его долю насчитывается огромное количество. Одно из наиболее распространенных — понуждение продажи бизнеса за долги, в том числе по исполнительному производству. Например, в Москве в 2011 году в исполнительном производстве было продано имущество компании ООО «Комсомолка», которое включало в себя 12 нежилых строений в центре столицы по адресу: г. Москва, Комсомольская пл., д. 3, стр. 2, 3, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14 за сумму 10 949 152 руб. 54 коп. Поэтому все очень серьезно.
Ко мне обратились три собственника предприятия в Москве. Их четвертый компаньон — супруга и наследница их умершего друга, первоначального учредителя, предъявила требования к организации о взыскании 1 млн долларов досрочно, за полтора года до прекращения договора займа.
Небольшая предыстория: в самом начале своей предпринимательской деятельности четверо друзей скинулись по 1 млн долларов и купили компанию.
Вложенные средства они оформили договором займа в пользу созданной ими организации. Через пять лет договор переподписали на тот же срок. Еще через 3,5 года наследница одного из друзей, не без участия рейдеров и имея поддержку в правоохранительных органах, обратилась в суд.
Суд наложил арест на счета компании и ее имущество, взыскал по надуманным основаниям 1 млн долларов в пользу женщины-учредителя. Дама планировала получить исполнительный лист, по нему возбудить исполнительное производство и в его рамках за бесценок продать предприятие подставной компании. Однако ее план не удался. Мне и моему коллеге, также адвокату, удалось получить новое решение Московского городского суда об отказе в иску женщине-учредителю.
Слабо защищены бизнесмены, проживающие за рубежом и при этом имеющие собственность в России. Они не имеют возможности самостоятельно контролировать бизнес, им приходится доверять нанятым менеджерам.
Для управления любым бизнесом необходимы доверенность и правоустанавливающие документы. Однако если такие документы оказываются в руках у, скажем, не совсем честного и преданного владельцу управляющего либо у человека обиженного и оскорбленного (или считающего себя таковым), то лишиться бизнеса вполне реально.
Например, ко мне обратился клиент из Сыктывкара, который имел там в собственности ресторан, но сам при этом постоянно проживал за рубежом (в Сыктывкаре в его интересах действовал управляющий). Совершенно случайно бизнесмен узнал, что договоры на продажу ресторана уже находятся в управлении Росреестра (об этом сообщила давняя знакомая, работавшая в этой организации).
Несмотря на то что документы клиент успел отозвать, до счастливой развязки прошло долгих два года судебных тяжб по поводу требований о понуждении к регистрации купли-продажи ресторана. Ситуация осложнялась тем, что договор был оформлен и оплачен, управляющий принял денежные средства, имея на это полномочия по доверенности, выданной собственником ресторана, а заявленные покупателем требования об обязании зарегистрировать договор были более чем обоснованны.
Поначалу суд удовлетворил иск и обязал зарегистрировать договор, затем отменил решение. Потом принял новое решение с отказом в понуждении к регистрации договора. Это решение снова обжаловалось и т. д.
После отказа в требованиях о понуждении к регистрации договора купли-продажи ресторана покупатель выдвинул требование о взыскании с бизнесмена оплаченных за ресторан денежных средств, и в качестве обеспечения на ресторан был наложен арест.
Бывший управляющий же с полученными от покупателя средствами скрылся в неизвестном направлении, скорее всего, за границу.
Что необходимо предпринимать, чтобы не оказаться в подобной ситуации
Оформление полномочий и доверенностей должно быть узконаправленным и рассчитанным на короткий промежуток времени. Документы необходимо оформлять отдельно на каждое действие или сделку. От доверенностей с широкими полномочиями следует отказаться. Необходимо периодически привлекать дополнительных независимых аудиторов, проверяющих имущество, активы, бизнес. Доверяться нанятым управляющим на 100 % не стоит.
Как собственников лишают акций и ценных бумаг. Где они могут «проколоться»
Дела об оспаривании договоров купли-продажи акций, долей уставного капитала, бизнеса — это один из самых распространенных споров в арбитражном процессе. Злоупотребляя должностными полномочиями, иные генеральные директора или учредители, имеющие долю в уставном капитале компании и обладающие доступом к печатям и уставным документам организации, оформляют договоры купли-продажи акций, долей в уставном капитале, принадлежащих другим собственникам — учредителям или участникам компании.
Подделка подписей, фальсификация уставов, решений общих собраний общества, приказов — все это позволяет переводить активы от действительных учредителей в пользу третьих лиц.
Добиться решения о признании недействительными договоров и документов об отчуждении перечисленных активов бывает очень и очень непросто.
В некоторых случаях суды первой инстанции настолько поверхностно подходят к рассмотрению споров, что порой не проверяют подлинность представленных в суд доказательств, довольствуясь ксерокопиями. Технические экспертизы в части выявления соответствия подписей, печатей и дат составления документов назначаются судами не всегда.
Более чем в 50 % споров эксперты выдают неквалифицированные и необъективные результаты. Более того, в некоторых судебных процессах не принимаются во внимание данные из материалов по расследованию совершенных уголовных преступлений по фальсификации и подделке документов.
В 2009 году законодательство немного помогло бизнесменам, а именно — ввело обязательность нотариального оформления договоров купли-продажи долей компаний, но пробелы в законодательстве остались. Например, для выхода участника общества из числа учредителей достаточно оформить договор на передачу своей доли в пользу компании в простой письменной форме. Поэтому нередки случаи, когда собственники компании даже не знают о том, что они уже давно «вышли» из числа ее участников, а их активы проданы посторонним лицам.
Кстати, в Московском регионе за последние 2,5 года в судах было рассмотрено более 200 споров о признании недействительными договоров купли-продажи долей уставного капитала и бизнеса в целом.
Как можно обеспечить защиту своих активов в компании
Печати, устав и иные документы должны находиться под строгим наблюдением их собственника и под надежным замком. Генеральные и исполнительные директора должны быть ограничены в своих полномочиях по распоряжению активами компании. И это следует отразить в уставе, решении, приказе. Подобное ограничение должно распространяться и на иных лиц, в том числе и на иных учредителей. Это необходимо очень четко и внятно изложить в уставе компании и в решении общего собрания собственников бизнеса.
Насколько реально потерять квартиру, машино-место, офис на первичном рынке недвижимости
Даже если вы оплатили квартиру в новостройке, есть множество способов отнять у вас недвижимость: начиная с фальсификации договора, оформленного на более раннюю дату, чем обозначено в вашем договоре, и заканчивая фиктивным банкротством компании с переводом активов на другие структуры. При этом, если права на нежилые помещения инвесторы утрачивают в силу прямого на то указания закона, то квартиры можно увести путем передачи дела о банкротстве в иной субъект Федерации, где суд будет выносить те решения, которые удобны и интересны заказчику-застройщику. В независимость судебной системы верить не стоит.
В 2012 году в городе Раменском Московской области застройщики ООО «ГарантияСтройНедвижимость» и ООО «МосИнжСтрой» зарегистрировали договоры уступки на подставных лиц, пытаясь переоформить на них квартиры в новостройке, тем самым оставив действительных покупателей без жилья.
В 2010 году подобное произошло в отношении квартир в новостройке по улице Дмитриевского в Москве. Виновник — инвестиционная компания ЗАО «Пересвет-Инвест». И если в предыдущем примере дела пока рассматриваются в суде и есть надежда дождаться справедливого решения, то компания ЗАО «Пересвет-Инвест» к настоящему времени оставила реальных покупателей без жилья.
В 2006 году схожий случай имел место с ЗАО «Астиком» — застройщиком корпусов 2 и 3 дома 48 на Карамышевской набережной, когда пострадало более 70 человек, оплативших элитное жилье.
Отъем недвижимости через процедуру банкротства
В 2012 году вопиющий случай произошел с покупателями квартир в двух новостройках в Москве — во
Арбитражный суд Республики Ингушетия наложил арест на квартиры, офисы и машино-места. Почти пятьсот человек, получив из Росреестра информацию об этом, пытались повлиять на ситуацию, но безуспешно. Только через пять месяцев некоторым из них все же снять удалось обеспечительные меры. Остальные собственники были лишены недвижимости на основании определения Ингушского Арбитражного суда, который принял решение об отказе в праве собственности именно так, как было нужно заказчикам строительства, т. е. обанкротившейся компании. Несколько десятков объектов недвижимости были переоформлены на подставных лиц.
Как надежно застраховать свои права
К покупке первичной недвижимости, выбору продавца, застройщика, инвестиционной компании, к схеме сделки, проверке договора и всей правоустанавливающей документации следует подходить особенно тщательно и юридически правильно.
Если квартира долгое время пустует, то захватить ее могут несколькими способами. Подобный захват наиболее реален, если есть возможность показывать квартиру покупателям, не ставя в известность об этом собственника.
При наличии правоустанавливающих документов на квартиру они сразу идут в дело. Доверенность подделывается, а жилье продается. Если правоустанавливающих документов нет, то по вновь выданному взамен якобы утерянного паспорту собираются дубликаты документов, и недвижимость отчуждается — сначала на подставное лицо, а затем — обычному покупателю, добросовестному приобретателю.
Совсем недавно ко мне обратились с телеканала ТВЦ. Программе был необходим юридический комментарий сюжета, который снимался по обращению собственников квартир, пострадавших от действий рейдеров в Москве. Пострадавшие несколько лет сдавали в аренду жилье, затем арендатор пропал, а в квартире появился новый собственник. От имени обманутых граждан квартира показывалась покупателям, затем была продана по новым паспортам, полученным мошенниками в связи с, якобы, их утерей и оформленных на имя действительных собственников жилья.
Официально для замены паспорта достаточно подать заявление в УФМС, приложив свидетельство о рождении (которое не содержит фото, выдается в ЗАГСе за 3000 рублей, а иногда и бесплатно, по запросу), две фотографии 35 × 45 мм. Срок выдачи нового паспорта — 10 дней. Пошлина — 200 рублей.
Или можно обратиться к «народным умельцам» с криминальным уклоном. Стоимость паспорта с данными постороннего лица, но с нужной фотографией, составляет 60000 рублей, срок изготовления — одна неделя. Подобную услугу предлагают в Интернете около 10 «компаний».
Каким бы нелепым ни казалось это утверждение, но чем больше у вас объектов недвижимости, тем проще вам с ними расстаться — не по собственной воле. Тем более если за подобными объектами вы не ведете постоянное тщательное наблюдение, в том числе в отношении правоустанавливающей документации.
Предположим, вы имеете несколько квартир на праве собственности, одна из которых пустует либо служит от случая к случаю, сдается в аренду, и т. д. Заинтересованное в вашем имуществе лицо обращается в суд с иском о взыскании с вас долга, заранее подделывая расписку. Адрес в иске указывается не тот, где фактически вы проживаете, а, к примеру, адрес арендованной недвижимости.
Никем не извещенный собственник-«должник» не приходит на процесс, суд выносит решение об удовлетворении требований заявителя, присуждает взыскание долга и выдает исполнительный лист. С данным исполнительным листом пристав возбуждает исполнительное производство, в рамках которого и продается арендованная квартира. Жилое помещение, проданное с торгов в рамках исполнительного производства, в последующем вернуть будет практически невозможно.
Самое интересное — в данном случае явно незаконного и мошеннического способа захвата недвижимости возбудить уголовное дело весьма затруднительно. Правоохранительные органы до последнего ссылаются на характер гражданских отношений между сторонами и отсутствие признаков состава преступления.
Ко мне обратился клиент, который два года пытался возбудить уголовное дело. Изначальный договор заключался на жилье в новостройке, когда помещение еще не было построено. Мошенник, который не имел никакого отношения к квартире, продал ее.
После того как дом был сдан в эксплуатацию, покупатель попытался въехать в квартиру и был весьма удивлен встречей с иными собственниками. Афериста к тому времени и след простыл. При очевидном мошенничестве уголовное дело не было возбуждено в течение двух лет.
Как защитить «вторичку»
Раз в полгода следует запрашивать информацию из Росреестра. Если из полученных данных вы получите информацию о переходе права собственности на третьих лиц или наличии запросов на вашу недвижимость, значит, есть некто, заинтересованный в вашем имуществе. В зависимости от значения полученной информации возможны разные схемы противодействия. Посоветуйтесь с юристом, специализирующимся в данной сфере.
Что необходимо знать об отъеме нежилого помещения, квартиры или ее доли через залоговый кредит
Предоставление кредитов без гарантий — рискованный, но весьма выгодный бизнес. Банки, кредитные компании и частные инвесторы предлагают денежные средства под залог автомобилей, недвижимости, бизнеса.
При неисполнении обязательств своевременного возврата долга с набежавшими — огромными — процентами имущество, находящееся в залоге у кредитора, подлежит реализации в целях погашения заемных средств. Также залог может быть передан в собственность займодавца, если речь идет о движимом имуществе, например, автомобиле.
Популярными способами отъема недвижимости при предоставлении кредитов являются схемы, в соответствии с которыми вместе с кредитным договором оформляются договоры новации или отступного с более поздней датой или без таковой.
Поясню юридические термины. По соглашению сторон обязательство может быть прекращено в связи с предоставлением взамен исполнения отступного (уплатой денег, передачей имущества и т. п.). Размер, сроки и порядок предоставления отступного устанавливаются сторонами.
Либо обязательство прекращается соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами, предусматривающим иной предмет или способ исполнения (новация).
Никакой кредит и залог не должны ущемлять права заемщика, чтобы при невозможности своевременной оплаты заложенное имущество автоматически не служило предметом изъятия. Договоры и их условия должны подлежать очень точной и квалифицированной юридической проработке и изучению.
, эксперт Brainity
| Оценка материала: | (2) |
На данный момент нет комментария к этому материалу.