Малоэтажное строительство

В прошлом году значительно выросла доля малоэтажного строительства в общей площади возведенного жилья. Но наш эксперт утверждает, что малоэтажки растут медленно и спрос до сих пор остается не удовлетворенным.

Индивидуальные жилые дома имеют ряд преимуществ по сравнению с многоэтажными ― быстрый срок возведения, невысокая себестоимость, низкая плотность застройки, большие возможности по использованию типовых проектов и современных строительных материалов. Несмотря на эти преимущества и действующие нацпроекты по поддержке малоэтажного строительства (в первую очередь — проект «Доступное и комфортное жилье»), развитие малоэтажной застройки идет недостаточными темпами. Это подтверждено данными исследований Агентства недвижимости «Арсенал Холдинг», согласно которым спрос на малоэтажное жилье эконом-класса в центральном регионе в настоящее время удовлетворен лишь на 20—25 процентов. В первую очередь, это происходит за счет недостаточного развития инженерной и транспортной инфраструктуры, высокой стоимости земельных участков, больших обременений со стороны местных администраций, а также нежеланием застройщиков внедрять передовые технологии строительства.

Наиболее действенным направлением по увеличению доступности малоэтажного жилья на рынке является принцип государственно-частного партнерства. В рамках такого партнерства государство (субъект Федерации) снимает с застройщика обременения или их часть (стоимость земельного участка, стоимость инженерной инфраструктуры, инвестиции на строительство дорог и социальной инфраструктуры), а застройщик гарантирует строительство жилого объекта по определенным ценам и в определенных объемах. Таким образом, государство инвестирует в строительство, при этом контролируя формирование цены, чтобы потом население могло получать жилье за доступные деньги.

Во многих регионах страны активно принимаются и развиваются программы малоэтажной застройки. География проекта «Свой дом» достаточно широка: Тверь, Калуга, Брянск, Тула, Самара, Оренбург, Челябинск, Екатеринбург. В южной части Оренбурга, в районе села Ивановка, будет построено порядка 3,5 тысяч индивидуальных домов по каркасно-панельной технологии; в Брянске будет возведен малоэтажный район Автозаводец на 115 тысяч квадратных метров жилья; в Калужской области заканчивается строительство поселка Молодежный на 200 домов; в Ростовской области строится малоэтажный поселок Южный площадью около 500 тысяч квадратных метров с использованием современных технологий домостроения; на окраине Тулы выделено два земельных участка для строительства малоэтажного жилья эконом-класса, причем Администрация Тульской области берет на себя обязательство обеспечить застраиваемые площади всей необходимой инфраструктурой. До недавнего времени отставал центральный регион, но в июле 2010 на юге Подмосковья был заложен новый город на 55 тысяч жителей Новое Ступино — малоэтажные доступные жилые дома, проектируемые на базе канадского опыта строительства пригородных поселков. В некоторых регионах России доля малоэтажных домов в общем объеме сдаваемого жилья уже превышает половину.

В качестве примера развития идей проекта «Свой дом» в регионах можно привести Иркутскую область, где разработан проект региональной адресной программы «Развитие комплексного малоэтажного жилищного строительства в Иркутской области на 2010—2015 годы», на реализацию которого планируется направить более 3,5 млрд рублей, причем более 2 млрд рублей предполагается привлечь из внебюджетных источников. Одна из задач адресной программы ― оказание финансовой поддержки из областного бюджета предприятиям, выпускающим строительные материалы для малоэтажной жилой застройки, а также строительным организациям. Всего планируется реализовать не менее пятнадцати «пилотных» проектов комплексной малоэтажной жилой застройки, подготовить не менее десяти земельных участков под массовую индивидуальную жилую застройку.

Как известно, для повышения доступности малоэтажного жилья необходимо обеспечить и финансовую поддержку малоэтажного строительства. Этими финансовыми инструментами сегодня являются Государственная целевая программа «Жилище» (поддержка малообеспеченных граждан через жилищные сертификаты, субсидии и социальный наем жилья) и Инвестиционный фонд России (финансирование строительства инфраструктуры малоэтажных поселков, которое осуществляется по заявкам регионов). Агентство по ипотечному жилищному кредитованию разработало стандарты АИЖК, которые приняли большинство банков, они выдают необходимые кредиты на строительство жилья по ипотечной программе.

Но ни государственно-частное партнерство, ни финансовая поддержка не заменят современные технологии строительства. Чтобы снизить себестоимость, необходимо внедрять и стимулировать свои российские разработки таких строительных материалов и технологий, которые позволят уменьшить стоимость и при этом улучшить энергоэффективные и экологические характеристики. На смену дорогим кирпичным и каменным домам должны прийти более дешевые, качественные и эффективные виды строительства ― деревянное домостроение с использованием полистирола, газобетона и других материалов. Наиболее экономически выгодными и быстровозводимыми считаются каркасно-панельные дома с использованием сэндвич-панелей (древесно-стружечных плит с утеплителем). Также интересна технология несъемной опалубки, когда стены выполняются из специальных блоков на основе пенополистирола или газобетона.

Напомню, проект «Свой дом» по развитию малоэтажного строительства был запущен в декабре 2006 года. Сегодня он поддержан Министерством регионального развития РФ, и предложения этой программы вошли в долгосрочную стратегию массового строительства жилья для всех категорий граждан до 2025 года. Координатором проекта партии «Единая Россия» по развитию малоэтажного жилищного строительства «Свой дом» является Заместитель председателя Комитета по бюджету и налогам Государственной Думы РФ Коган Александр Борисович. Партнером программы «Свой дом», осуществляющий реализацию этого проекта, является Национальное агентство малоэтажного и коттеджного строительства (НАМИКС) — некоммерческое партнерство, объединяющее участников рынка малоэтажного строительства. Национальное агентство является основной переговорной площадкой, центром сбора и обобщения информации для выработки предложений по внесению изменений и дополнений в действующее законодательство.

Поучаствовать в обсуждении проблемы и узнать дополнительную информацию о состоянии малоэтажного строительства в России можно в блогах депутата Государственной Думы РФ Александра Когана и президента НАМИКС Елены Николаевой, публикуемых на Форуме инвесторов и международных инвестиционных проектов.

Сергей Богуславский, эксперт Brainity