О проекте
Вход
Логин Пароль  
Забыли пароль?  
Регистрация
Курсы валют:
USD ЦБ 75.1996
EUR ЦБ 91.1946
 
Погода:
-5
°C
облачно
 
Пробки:
7 
Серьёзные пробки
12:46 / 24.09.2012

Чего опасаться покупателям элитной недвижимости?

О сложностях с приобретением так называемой «элитки» рассказывает адвокат Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»)

A A A
Чего опасаться покупателям элитной недвижимости?

На рынке недвижимости «элитка» занимает в настоящее время немногим более 5%. Несмотря на кризисы и колебания в экономике, ее доля растет из года в год. Только в первой половине 2012 года в Москве было заключено более 300 сделок с дорогостоящими квартирами. Что представляет собой элитная недвижимость, кто ее покупает, какие сложности могут возникнуть после приобретения. 

Элитная недвижимость и потенциальные покупатели 

В законодательстве отсутствует понятие «элитная недвижимость», но имеется термин «элитная квартира». Обратимся к приказу Росстата от 03.08.2011 г. № 344 «Об утверждении статистического инструментария для организации федерального статистического наблюдения за ценами и финансами».

Согласно данному документу, элитные квартиры — это квартиры в кирпичных и монолитных домах повышенной комфортности, построенные по индивидуальным проектам, а также в домах, возведенных в конце XIX — начале XX веков, с металлическими перекрытиями и лифтами, расположенные в историческом центре и представляющие культурную и архитектурную ценность. К ним же относятся квартиры в «сталинских» домах, построенных незадолго до и десятилетие после Великой Отечественной войны. Это преимущественно кирпичные дома с толстыми стенами, высокими потолками, большими просторными квартирами. 

На практике жилые помещения, не подпадающие под описанные выше параметры, тоже могут быть отнесены к элитным благодаря местоположению и виду из окна, большой площади, нестандартной планировке и архитектурным изыскам, отделке от дизайнера, своей высокой стоимости и т.д. Сегодня покупателем элитной недвижимости чаще всего выступает мужчина от 35 до 60 лет, занимающий достаточно высокий пост в государственной или частной компании, чиновник в федеральном правительстве или мэрии. По статистике они составляют более 70% всех претендентов на  «элитку».

Остальные 30% — это просто богатые люди: бизнесмены, популярные актеры, музыканты, мажоры и так далее. 

Налог на роскошь 

Введение подобного налога вызывает опасение у владельцев роскошной недвижимости или ее потенциальных покупателей, и это вполне объяснимо. Стоимость элитного жилья составляет не менее 8 000 долларов за кв. м., и далеко не каждый имеет желание, выложив деньги при приобретении весьма дорогого имущества, каждый год дополнительно выплачивать государству налог на роскошь. 

Введение налога с 2013 года предусмотрено тремя законопроектами. Один готовит Минэкономразвития России, второй заявлен депутатами  «Справедливой России», третий обсуждался членами Российского союза промышленников и предпринимателей. Все законопроекты имеют одну общую предпосылку —  «хочешь жить в роскоши, плати государству», но различаются в подходах. Основной спорный момент — с чего взимать процент и в каком размере: с площади или стоимости жилья. Считаю, что опасения покупателей не напрасны, и вероятность введения данного налога довольно высока. 

Покупатели не хотят раскрывать истинный размер своих доходов 

Приобретая «элитку», государственные служащие и бизнесмены вынуждены будут указывать информацию в налоговых документах. Больше всего опасений это вызывает у чиновников. Никто не желает распространения слухов, которые могут привести к проверке их финансового состояния.

Согласно данным Росстата, официальная заработная плата государственных служащих колеблется от 30 до 100 тысяч рублей в месяц. С такими доходами накопить средства на приобретение элитного жилья невозможно. 

Во избежание неприятных вопросов многие прибегают к оформлению недвижимости на родственников или к занижению стоимости договора купли-продажи, но и этот так называемый «выход» может привести к печальным последствиям. Например, «символическая» сумма договора делает покупателя уязвимым в случае неисполнения продавцом своих обязательств. В судебных разбирательствах между застройщиками и покупателями на первичном рынке фактор заниженной цены используется продавцом в качестве аргумента очень часто, притом, что разница с реальной стоимостью квартиры обычно довольно высока. Застройщику занижение цены выгодно, ведь риск отказа от сделки с его стороны заставляет покупателя быть гораздо снисходительнее к недоделкам, затягиванию сроков сдачи дома и прочим мелким и даже крупным грехам продавца. 

Изменение окружающей среды 

Выкладывая за квартиру несколько миллионов долларов, покупатель хочет быть уверен, что получит желаемый «дорогой» результат, сделка не будет для него убыточной. Опасения любителей «элитки» не напрасны. Например, владельцы квартир в комплексе «Золотые ключи» на юго-западе Москвы своим шикарным апартаментам и окружающему ландшафту радовались недолго. Вскоре после приобретения ими жилья появилась информация, что поблизости пройдет четвертое транспортное кольцо. Стоимость недвижимости упала с 2,3 млн. до 2,1 млн. долларов, и продать ее стало гораздо сложнее. Понятно, что жить рядом со стройкой или терять более 10% от цены квартиры — не самая радужная перспектива. 

Подобные прецеденты не редкость. Например, приобретая квартиру в старом доме в центре города, необходимо иметь в виду, что здание может попасть в муниципальную программу реконструкции или сноса. В худшем случае это может грозить принудительным, по суду, выкупом недвижимости собственника, цена которой не возместит расходы по покупке. Если отселения удастся избежать, даже обычная замена стояков в подъезде в ходе капитального ремонта может разрушить дорогой интерьер квартиры.

Высокие эксплуатационные издержки 

Часто у покупателей вызывает опасение перспектива заоблачных расходов на содержание жилья, и не случайно. Содержание квартиры площадью 300 кв.м в самом дорогом доме мира — One Hyde Park в Лондоне выливается во внушительную сумму — 45 000 долларов в год. В Москве цены ниже, потому что меньше набор предлагаемых услуг, но сумма 4-8 долларов за метр в месяц вполне реальна. А это значит, что только за обслуживание и коммунальные услуги трехсотметрового помещения в год придется выложить примерно 30 000 долларов. 

Парадокс, но для многих покупателей элитных квартир неприятным сюрпризом оказывается такая обыденность, как коммунальные расходы.

Выкладывая несколько миллионов долларов за комфортабельное жилье, будущий собственник не задумывается о том, что его весьма накладно содержать. Как правило, списки должников в «элитных» ТСЖ возглавляют как раз владельцы огромных и дорогих квартир. 

Приведенные выше факторы вызывают оправданные опасения у покупателей элитной недвижимости. Совершая многомиллионную сделку, никогда нельзя быть уверенным в том, что все пройдет гладко, и после покупки не возникнет сложностей. Да и будущие изменения «на местности» и в правовом поле предугадать нереально. 

Вложение средств в  «элитку» может привести к огромным убыткам и проблемам. Поэтому, если вы планируете приобретать элитное жилье, не стоит слишком легкомысленно относиться к совершению сделки. Необходимо все тщательно проверить, и быть готовым к дополнительным, порой немалым тратам.

Олег Сухов, эксперт Brainity

 
Количество просмотров: 2101
 
A A A
Оценка материала:
(1)
Все материалы


Комментарии

Чтобы оставить комментарии, вы должны быть авторизованы.

Логин: 
Пароль: 
 

Прокомментировать с помощью
Shablonchik.com - сайты на 1С Битрикс
 
 
 
 
IMG_2423
Гости
Елена Афанасьева для Brainity
Гости портала
_MG_4133
Перед выходом
Алексей Дружинин, Школа фриланса (4)
Андрей Баранов, исполнительный директор Newmann bauer marketing group
 
Rambler's Top100