Недвижимость - за полцены!... Миф или реальность? I часть
Покупка недвижимости в Германии с аукциона и все, что с этим связано
В последнее время Рунет пестрит заманчивыми предложениями по недвижимости, идущей в Германии с «молотка». Это представляется хорошим шансом для тех, кто хотел бы приобрести дом, квартиру или коммерческий объект по цене намного ниже рыночной. Но так ли все на самом деле? И как осуществить подобное, — знают не многие. Я постараюсь рассказать о процедуре участия в аукционе, а заключения и выводы предлагаю уважаемым читателям сделать самостоятельно. Ведь, как говорится в пословице: «Что для русского хорошо, то для немца смерть». Не ошибусь, если скажу то же самое, но наоборот.
Для начала хотелось бы прояснить, как объекты попадают на аукцион. Основной из причин, по которой недвижимость выставляется на аукцион, является ухудшение финансового положения ее владельца и, как следствие, невозможность выплачивать ипотечный кредит. Это, в свою очередь, результат потери собственником работы или развода супругов и раздела общего имущества, или банкротства фирмы-владельца недвижимости. В итоге, Банк накладывает арест на объект и выставляет его на торги.
Итак, объект, по той или иной причине, поступает в районный суд для выставления на аукцион. Суд дает поручение независимому оценщику произвести осмотр и оценку объекта. После чего суд назначает дату торгов, что сообщается на официальном сайте с указанием названия объекта, его рыночной стоимости (Verkehrswert), его площади и т.д., а также начальной цены. Причем, не всегда оценщику удается побывать внутри объекта. В этом случае он делает свое заключение только на основании увиденного снаружи. Свой отчет оценщик направляет в суд, который на основании этого утверждает рыночную стоимость объекта и начинает процедуру продажи, т.е. назначается день, время и место проведения аукциона, о чем сообщается на сайте суда, в специальном каталоге, и, иногда, в местной прессе.
На первом аукционе (erste Versteigerungstermin) объект выставляется по цене, составляющей 50% от его оценочной стоимости (Verkehrswert). Но, как правило, банк (или иной кредитор) требует (имея на это право) начать торги с 70% от оценочной стоимости объекта. Например, первый аукцион назначен на 10 часов 20 августа 2011 года. Потенциальные покупатели (как частные лица, так и профессиональные риэлторы или фирмы) проходят в судебный зал. Судья очень бегло и монотонно зачитывает общую информацио об объекте и декларирует начало аукциона с правом подачи ставок. На это отводится 30 минут и называется это время «Bietstunde». После окончания этого времени объект либо продается (при достижении очередной ставкой необходимой ценовой границы) — тогда покупателю, давшему наибольшую ставку, выдается документ «Zuschlagbeschluss», который подтверждает его права собственности на объект и саму покупку с аукциона. Либо, если обозначенная судом и кредиторами нижняя (минимально приемлемая) ценовая граница не достигнута, то объект считается непроданным и выставляется на второй аукцион, который проходит несколькими месяцами позже. На нем, как правило, уже будет действовать минимально допустимая ставка, которая также устанавливается судом. Вот, вкратце, и все... Многие ожидают от аукциона большего, представляют себе нечто зрелищное. На самом же деле, все проходит быстро и достаточно рутинно.
Ниже, я отвечу на самые распространенные вопросы, которые задают клиенты, более подробно.
1. Кто может принять участие в аукционе?
Придти на аукцион может каждый, даже из любопытства. Это открытое мероприятие. Но для того, чтобы стать участником и делать ставки, нужно соблюсти ряд формальностей.
2. Легко ли участвовать в аукционе?
Да, это несложно. Вы должны присутствовать на самом аукционе и иметь при себе действительный паспорт. Если Вы будете участвовать от имени другого лица, то у Вас должна быть с собой от него нотариальная доверенность. Это касается и Вашего супруга или супруги, если его (ее) нет на аукционе, но он (она) тоже будет совладельцем покупаемого объекта. Если же Вы покупаете объект от лица фирмы, то должны предоставить официальный документ, который подтвердит Ваши полномочия на покупку. Документ должен быть не старше тре
3. Каковы мои шансы против профессионалов?
Неважно, профи или новичок, каждый участник аукциона имеет равные шансы — нет никаких привилегий. Все решает только ваша ставка. Профессионалы, как правило, хотят приобрести объект как можно дешевле, чтобы после необходимой санации или ремонта иметь возможность продать его с наибольшей прибылью. Если вы покупаете объект для себя, то вероятнтее всего, это и будет вашим преимуществом перед профи (Вам легче сделать «лишнюю» ставку).
4. Каковы преимущества приобретения объекта с аукциона по отношению к обычной покупке?
1. Основная масса объектов продается через риэлторов (маклеров). При покупке объекта покупатель должен заплатить комиссионный сбор. Комиссия может достигать 7,14% от стоимости объекта (иногда и выше). Приобретая объект на аукционе, вы не платите комиссионного сбора (при условии, что вы не заключили договор с риэлтором на покупку объекта недвижимости для вас на аукционе).
2. Объект всегда оценивается независимым оценщиком и это не требует от вас дополнительных затрат.
3. Как правило, вы получате объект без каких-либо обременений, так как аукционер четко это проговаривает. Если же нет, то на это обращается особое внимание во время аукциона.
4. Вы также экономите средства на оформлении сделки, так как денежный сбор суда меньше, чем стоимость услуг нотариуса по заверению обычной сделки купли-продажи.
5. Возможность (не всегда реализуемая) приобрести объект по цене, ниже рыночной.
5. Какие недостатки у покупки объекта с аукциона?
1. Очень часто нет возможности осмотреть объект изнутри, так как владелец или арендатор просто не дают своего согласия на осмотр объекта, а принудить их к этому не может никто, даже суд. Фотографий, зачастую, тоже, нет.
2. Не редки случаи, когда возникают сложности с выселением бывшего владельца, несмотря на судебный документ, подтверждающий право вашей собственности на объект. Если бывший владелец отказывается съехать, то выселить его можно будет только по суду (уже другому) и занять такая процедура может до 1,5 лет. Если же объект был сдан в аренду, то арендатора можно выселить только через определённый, оговорённый законодательно, срок после начала процедуры выселения (от трех до 12 месяцев — в зависимости от длительности проживания арендатора на объекте к моменту уведомления об освобождении занимаемого им объекта недвижимости и от самого арендного договора).
3. Важно, что суд не дает вам никакой гарантии в отношении состояния объекта после аукциона. То есть, если разгневанный владелец перед тем, как съехать, разгромит весь дом или квартиру внутри, то с этим вам придется считаться и разбираться потом самому в регрессивном порядке. При этом надо учитывать, что, если человек уже объявлен банкротом, то, естественным образом, возникает вопрос: что вы сможете востребовать с ответчика через суд, и, соответственно, когда и каким порядком это сможете получить?
6. Что значит термин «Teilungsversteigerung»?
Таким термином обозначается объект, который выставлен на торги не по причине банкротства владельца. Подобный объект принадлежит нескольким лицам, например, мужу и жене. При разводе, не найдя согласия в обычной продаже недвижимости, они выставляют имущество на аукцион. Или же этими лицами могут быть наследники, которые хотят получить свою часть наследства деньгами.
7. На что нужно обращать особое внимание, если объект имеет статус «Teilungsversteigerung»?
Часто бывает, что, например, один из супругов-владельцев хочет получить объект в единоличное владение. В этом случае, он/она также принимает участие в аукционе и очень агрессивно и эмоционально делает ставки, становясь вашим основным конкурентом.
Особое внимание нужно обращать на обременение объекта. В данном случае оно может оставаться на объекте, в отличие от варианта с банкротством владельца.
И еще, если объект сдан в аренду — вы не сможете сразу выселить арендатора, как, например, владельца-банкрота. Тут придется выдержать все законодательные сроки, о которых я упоминала выше.
8. Где узнать, какие объекты выставлены на аукцион?
Общая информация об аукционах и объектах публикуется заранее в специальной газете «Staatsanzeiger», в каждой федеральной земле Германии. Незадолго до дня аукциона в каждом районном суде вывешивается список объектов и даты торгов. Часто суды размещают объявления и в новостных местных газетах или на своих интернет-страницах. Кроме того, существует большое количество коммерческих фирм, которые выпускают аукционные каталоги, за которые вам придется заплатить (продаются, как правило, абонементы на 3,6,12 месяцев).
Продолжение следует...
, эксперт Brainity
| Оценка материала: | (2) | (25) |
На данный момент нет комментария к этому материалу.