О проекте
Вход
Логин Пароль  
Забыли пароль?  
Регистрация
Курсы валют:
USD ЦБ 73.7532
EUR ЦБ 89.6691
 
Погода:
-3
°C
облачно
 
Пробки:
7 
Серьёзные пробки
12:12 / 22.09.2011

Недвижимость - за полцены!... Миф или реальность? II часть

Покупка недвижимости в Германии с аукциона и все, что с этим связано. Часть вторая. Непоследняя

A A A
Недвижимость - за полцены!... Миф или реальность? II  часть

Продолжаем отвечать на самые распространенные вопросы, которые задают клиенты, более подробно. Начало — здесь.

9 . Какие данные об объекте указываются в каталоге аукциона?

В судебном или любом другом каталоге обязательно содержится следующая информация:

• адрес объекта (город, улица и номер дома)
• вид объекта (дом, квартира, участок и т.д.)
• основные данные об объекте (площадь участка и жилая площадь, количество и вид комнат, наличие гаража, количнство этажей, год постройки и т.д.)
• у квартир всегда указывается их доля в общей собственности дома в процентах
• рыночная стоимость объекта
• стоимостная граница для начала торгов 5/10 (значит 50% от рыночной стоимости объекта) или 7/10 (значит 70% от рыночной стоимости объекта)
• дата и время первого или второго аукциона
• причина выставления объекта на аукцион (раздел имущества или банкротство)
• дата, до которой действует право особого вида аренды «Erbbaurecht»
• место проведения аукциона с указанием номера зала
• номер объекта (лот)
• адрес суда с указанием телефонного номера обработчика, а также банковские реквизиты
• пометки и другая дополнительная информация 

10. Где можно получить полную информацию об объекте?

Очень советую еще до аукциона осмотреть объект лично, хотя бы снаружи. Возможно, вам удастся поговорить и с владельцем/арендатором. Соседи также могут быть полезным источником информации. Единственное, собирать информацию нужно предельно корректно и ненавязчиво, помня о том, что понятие «приватная сфера» в Германии — не пустой звук и исключительно хорошо защищена законом. Обязательно нужно посетить суд для того, чтобы посмотреть все имеющиеся там документы по объекту (Поземельная книга, план дома/квартиры, отчет оценщика по объекту и т.д.). Помните, что при обращении в суд вы должны назвать номер объекта из судебного каталога (требование § 41 абз. 2 Закона «ZVG»)... Кстати, ознакомление в суде с документацией на объект — бесплатное.

11. Кто может ответить на специфические вопросы в отношении объекта?

Основным контактным лицом является сотрудник суда, который ведет интересующий вас объект. Его данные вы найдете в каталоге. Иногда не лишней будет и консультация у адвоката, который специализируется на аукционах по недвижимости или же профессионального риэлтора, имеющего опыт в данной сфере. Для иностранца, не владеющего немецким языком и не разбирающегося во всех тонкостях законодательства, приведённые выше шаги, — своего рода, обязательная программа ( если, конечно, вы не собираетесь покупать «кота в мешке»).

12. Можно ли посмотреть объект внутри до аукциона?

Всегда можно попробовать договориться об этом с владельцем или же арендатором. Но, важно заметить, по закону они не обязаны этого делать. Если на объект назначен конкурсный управляющий, то он может организовать такой осмотр (однако, это, как правило, касается больших объектов). 

13. Можно ли купить понравившейся объект до аукциона у владельца?

Это возможно, но редко происходит на практике. Владелец до последнего оттягивает момент расставания с объектом, в надежде спасти его от аукциона. А иногда недвижимость настолько сильно обременена финансово, что свободная продажа уже невозможна. 

14. Какое значение имеет рыночная стоимость объекта, установленная судом?

Рыночная стоимость объекта устанавливается судом на основании заключения независимого эксперта, который производит расчет стоимости по двум основным признанным методикам («Sachwertverfahren» — оценка квартир и частных домов и «Verkehrswertverfahren» — оценка доходных объектов). Таким образом рассчитанная рыночная стоимость принимается за 100%, от которой стартовая цена и составляет 50 или 70%. 

15. Где происходят аукционы?

Как правило, аукционы проходят в здании районного суда и, редко, в конференц-залах неподалеку от объекта. Точная дата и время аукциона всегда указываются в каталоге и на сайте суда. 

16. Важно ли присутствовать на аукционе с самого начала?

Да, аукционист зачитывает основную информацию об объекте, в том числе и об обременениях, которые иногда должны быть переняты покупателем. Кроме того, озвучиваются условия торгов, а также «минимально допустимая ставка» (geringste Gebot). 

17. Как долго длится аукцион?

Аукцион по одному объекту длится примерно 40 — 50 минут, из которых 30 минут отводятся непосредственно на торги и объявление своих ставок потенциальными покупателями. Если этих 30 минут не хватило, то торг продолжается, и время аукциона может быть продлено до тех пор, пока последняя наивысшая ставка уже никем не будет оспарена. Иногда аукцион может прерываться по каким-либо уважительным причинам. В этом случае он может растянуться на несколько часов. 

18. Какие гарантии должны быть предоставлены участником аукциона?

Еще за две недели до начала аукциона будущий его участник должен предоставить в распоряжение суда (перевести на банковский счёт) 10% от рыночной стоимости объекта, на который он претендует. В случае состоявшейся затем (на аукционе) покупки этой недвижимости переведённые ранее10% её стоимости засчитываются в счёт оплаты объекта. Если покупка конкретным участником желаемого объекта не состоялась, то суд сразу после аукциона возвращает деньги («аванс») участнику в полном объёме. С 16 февраля 2007 года запрещена оплата наличными в зале суда. Судом не принимаются в качестве оплаты и Евро-чеки, накопительные книжки, ценные бумаги и т.д. Если вы не успели перевести положенные 10%, то ваши ставки на аукционе приниматься не будут. 

В настоящее время суды принимают следующие варианты оплаты:
• Чек немецкого федерального банка 

При этом нужно обратить внимание на следующее:
• чек должен быть выставлен немецким банком
• чек не должен быть связан с вашим личным счетом
• чек должен быть выставлен не ранее, чем за три дня до аукциона и с выдержанным сроком предъявления
• гарантия немецкого банка — должна быть однозначной и бессрочной.
• перевод суммы на расчетный счет суда (важно, чтобы деньги поступили на счет еще до дня аукциона). 

19. Что означает термин «остающиеся обременения» (bestehenbleibende Belastungen)?

Это значит, что объект продается с обременениями того или иного рода. Чаще всего это так называемый «Grundschuld» (грундшульд) — особая форма фиксации ипотеки в поземельной книге объекта. Это запись остается в Поземельной книге и после погашения тела кредита. Она дает право владельцу объекта в сокращенном порядке (в контексте процедуры выдачи кредита) получить под данный объект новый кредит в банке, выдававшем предыдущий. 

20. Что значит термин «минимально допустимая ставка» (geringste Gebot)?

Это сумма минимально допустимой ставки, но это не значит, что сделав такую ставку, даже при отсутствии в зале конкурентов, вы купите объект. Нужно помнить о границе 5/10 или 7/10 (о них я пишу ниже). Понятие минимальной ставки включает в себя, как правило, стоимость судебных издержек, долги по налогам, долги за подключение земельного участка к инфраструктуре и накопившиеся проценты. Иногда в это понятие вкладываются и обременения, остающиеся на объекте (см. выше). Эта ставка срабатывает, обычно, на вторых торгах. 

21. Что значит обозначение границы в 5/10 и 7/10?

Если самая большая ставка (включая все обременения на объекте) не достигнет границы 5/10 от рыночной стоимости недвижимости, то аукционист объявляет аукцион несостоявшимся и объект будет выставлен на повторные (вторые) торги через несколько месяцев. Если ставка превысила границу 5/10, но не достигла границы 7/10, то по протесту кредиторов торги также могут быть признаны несостоявшимися и объект будет отправлен на вторые торги. 

22. Когда я становлюсь собственником купленного на аукционе объекта?

Вы становитесь собственником после последнего удара молотка и фразы «Продано». Тут же, в зале суда вы получаете свидетельство о покупке объекта — «Zuschlagbeschluss». Немного позже вы будете внесены в Поземельную книгу объекта в качестве собственника, но перед этим вы должны будете оплатить полную стоимость объета (за минусом 10% внесенных перед аукционом на счет суда), а также налог на приобретение недвижимости(от 3,5 до 5% — от стоимости объекта в зависимости от федеральной земли). 

23. Что я должен заплатить, чтобы иметь право принять участие в торгах?

Как я уже писала выше, вы должны предоставить в распоряжение суда 10% от рыночной стоимости объекта. Если вы купили объект, то должны будете оплатить его полную стоимость в срок от 4-х до 8-ми недель со дня аукциона. 

24. Как быстро можно заселиться в купленный на аукционе объекта?

Если вы купили пустой объект и там никто не живет, то сразу. Если там проживает бывший собственник, то нужно будет написать ему письменное уведомление о том, что он должен освободить объект. Если же бывший владелец не реагирует на ваше письмо, то вы можете обратиться к судебному приставу, и уже он должен будет заняться выселением. Иногда эта процедура может растярастягивается на долгие месяцы. Если же объект был сдан в аренду и там проживает арендатор, то вы должны будете написать ему официальное письмо «Kündigung» — о прекращении договора аренды в связи с тем, что вы сами хотите проживать на объекте. Но здесь придётся обратить внимание на договор аренды — сколько лет проживает в квартире (доме и т.д.) арендатор — от этого исчисляются сроки его выезда, прописанные в законодательстве. Минимально — три месяца, а максимально — год. Сроки придётся выждать, либо договориться с арендатором на более раннее освобождение объекта, но, как правило, это связано с дополнительными финансовыми затратами с вашей стороны. Арендатор может потребовать некую сумму в качестве возмещения «морального» ущерба. Гораздо больше сложностей может возникнуть, если арендатор вкладывал средства в ремонт объекта. 

25. Что можно посоветовать начинающему участнику аукциона?

Особое пожелание — посетите обязательно аукцион просто в качестве зрителя. Посмотрите, как это проходит, прочувствуйте атмосферу. Если вы не владеете немецким языком, плохо или совершенно не разбираетесь в немецком законодательстве и в документации по объекту — обязательно прибегните к помощи специалиста. Так вы сможете избежать больших и очень неприятных сюрпризов. И всегда помните, что покупка на аукционе может оказаться удачной, а может обернуться для вас длинной чередой неприятных неожиданностей. И еще — не стоит забывать, что охотников за хорошими объектами очень много, поэтому очень часто случается так, что цена на приобретённый объект объект, в конце концов, оказывается выше его оценочной стоимости. Выводы каждый из вас должен сделать для себя сам!

Продолжение последует...

Елена Вайберт, эксперт Brainity

 
Количество просмотров: 1454
 
A A A
Оценка материала:
(1)
(9)
Все материалы


Комментарии

Чтобы оставить комментарии, вы должны быть авторизованы.

Логин: 
Пароль: 
 

Прокомментировать с помощью
Shablonchik.com - сайты на 1С Битрикс
 
 
 
 
Геннадий Чернецов, Вадим Наливайко, Даша Богачкина
Гости мероприятия
Спикеры
Андрей Баранов
_MG_2177
Даша Мишина, редактор Brainity
Гости мероприятия
DSC_4412
 
Rambler's Top100