---

Покупка недвижимости в Германии: основные моменты (часть 1)

Несколько основных и самых распространенных вопросов, которые возникают у потенциального покупателя, решившего приобрести объект недвижимости в Германии

A

A

A

Что необходимо, чтобы купить объект недвижимости в Германии?

В вопросе покупки объекта недвижимости на территории Германии нет принципиального отличия в том, кто покупает объект: гражданин страны или иностранец. Для иностранцев нет никаких ограничений в плане приобретения объектов. Для покупки необходим заграничный паспорт, по которому человек въехал в Германию, и наличие собственного капитала как такового (иногда достаточно 40 процентов от стоимости объекта; остальная сумма может быть прокредитована в немецком банке).

Может ли объект быть приобретен на фирму, например, российскую?

Да, это возможно. Ограничений в вопросах приобретения немецкой недвижимости для фирм-нерезидентов нет. При покупке на юридическое лицо необходим стандартный пакет учредительных документов (переведенных на немецкий язык, заверенных нотариусом и апостилированных), а также нотариальная доверенность от фирмы на то лицо, которому поручено совершить сделку от лица фирмы.

Какие затраты при покупке несет покупатель?

Первое: собственно стоимость самого объекта.

Второе: оплата услуг нотариуса и судебные издержки, которые совокупно составляют обычно 1,5-2 процентов от стоимости объекта (сюда же можно отнести и получение согласия на продажу от управляющей компании приобретаемого объекта; такой документ стоит обычно от 60 до 120 евро). Под судебными издержками понимаются расходы по фиксированию всех моментов сделки в так называемой Поземельной книге (Грундбух). Государственный реестр объектов недвижимости ведется определенным ведомством — Грундбухамтом, которое в свою очередь является подразделением суда. Счета за внесение изменений в Поземельную книгу объекта покупатель получает напрямую из регистрирующего сделку суда.

Третье: налог на приобретение недвижимости, который платится при покупке объекта, как правило, покупателем и перечисляется на счет налоговой инспекции. Законодательно бремя уплаты данного налога лежит одновременно как на продавце, так и на покупателе. Стороны несут солидарную ответственность перед налоговым органом по уплате налога. Но исторически на практике сложилось так, что оплата уже в договоре купли-продажи перекладывается на плечи покупателя. Хотя с точки зрения государства, такое соглашение между сторонами сделки в договоре купли-продажи не имеет значения для фискальных органов. Если покупатель все же не оплачивает налог в установленный срок, то взыскание может быть обращено и на продавца. Именно поэтому очень часто при сделке с иностранцами оговаривается, что все расходы, которые должен нести покупатель-иностранец, должны быть перечислены им на специальный счет нотариуса вместе с суммой стоимости самого объекта. И уже сам нотариус осуществляет все необходимые платежи.

Согласно Закона о налоге на покупку недвижимости (GrEStG) федеральные земли проводят реформу и повышают ставку данного налога. В Берлине, Гамбурге и земле Саксония-Анхальт налог равен 4,5 процентам от нотариально-договорной стоимости объекта. С января 2011 года ставка налога была повышена и в ряде других земель:

— Бранденбург (5%);
— Бремен (4,5%);
— Нижняя Саксония (4,5%);
— Земля Саар (4%).

С 2013 года повысить ставку налога до 5 процентов запланировано в земле Шлезвиг-Гольштейн. В остальных федеральных землях Германии ставка налога пока еще составляет 3,5 процента от договорной стоимости объекта.

Четвертое: комиссионное вознаграждение маклера (риэлтера), если объект покупается с его помощью. Законодательно нижняя или верхняя границы ставки такого вознаграждения не закреплены. Эти цифры сложились исторически, причем с юга Германии на север размер комиссионного вознаграждения увеличивается. Например, в Баварии комиссия, как правило, составляет 3,57 процента, а в Берлине — 7,14 процента от цены объекта. Но это не означает, что комиссия не может быть ниже или выше указанных ставок, каждый объект и каждая сделка индивидуальны. А увеличение размера комиссии с юга на север не означает, что берлинские или гамбургские маклеры (риэлтеры) имеют больший аппетит, нежели южане. Баварские маклеры взимают, как правило, плату не только с покупателя, но и с продавца (те же 3,57 процента, что, в конечном итоге, опять-таки, оплачивается покупателем, так как продавец закладывает эти проценты в цену объекта сверх того, что он хотел бы иметь от продажи своей недвижимости). То есть на юге и в западных землях часто практикуется «внутренняя комиссия», которая не видна покупателю. В Берлине же и в северной части Германии практикуется полная «наружняя комиссия». Хотя в итоге, в обоих случаях, все финансовое бремя ложится на плечи покупателя.

В следующей статье я постараюсь подробно изложить саму процедуру покупки объекта недвижимости в Германии и те моменты, на которые покупателю стоит обратить особое внимание.

Елена Вайберт, директор по продажам в фирме недвижимости «LeM Immobilien» г. Берлин, эксперт Brainity

A

A

A

Все материалы

---