Риски покупателя при договоре долевого участия
Квартиры в строящихся домах продают по двум схемам: с заключая договор соинвестирования или договор долевого участия. Использование каждой из них несет определенные риски для покупателя
Прежде всего, необходимо напомнить, что легальные продажи недвижимости осуществляются исключительно по трем схемам: по договору долевого участия (ДДУ), через покупку жилищных сертификатов, а также путем приобретения квартиры через жилищно-строительные и жилищные накопительные кооперативы (ЖСК).
Договор долевого участия:
Итак, в соответствии с договором долевого участия покупатель-дольщик юридически является тем же соинвестором строительства, а застройщик обязуется в предусмотренные сроки построить многоквартирный дом и передать дольщику оплаченную квартиру. Договор долевого участия в обязательном порядке должен быть зарегистрирован в Росреестре и лишь после этого считается заключенным. Казалось бы, вот она, дополнительная гарантия для дольщика, исключающая продажу одной и той же квартиры несколько раз. Однако опасность заключается в том, что в судебной практике встречается немалое количество случаев, когда на одну и ту же квартиру регистрировались сразу два договора ДУ с разными гражданами. При этом преимущество на получение квартиры в подобном конфликте имеет тот дольщик, который зарегистрировал договор раньше. Однозначно сказать, что покупатель защищен, когда между ним и застройщиком заключается договор долевого участия в строительстве, невозможно: ДДУ таит множество уловок и подводных камней, а
Договор соинвестирования: спешить не стоит!
Суть договора соинвестирования на первый взгляд проста: застройщик заключает с местными органами власти инвестиционный контракт, в соответствии с которым обязуется осуществить за счет собственных и привлеченных средств строительство жилого дома. То есть покупатель становится фактически партнером застройщика и, соответственно, разделяет с ним коммерческие риски строительства. Как ни печально, но даже в случае очень выгодной покупки существует опасность остаться ни с чем: подписывая договор соинвестирования, покупатель подвергается значительным рискам. «Это риски банкротства застройщика, несвоевременной сдачи объекта в эксплуатацию, двойной продажи оплаченного жилья; изменения проекта дома, в соответствии с которым в результате строительства планируемой квартиры в доме может вообще не оказаться, и т. д.
Наконец, реален риск приобретения недвижимости у продавца (инвестиционной компании), который не имеет на нее прав, т. е. является мошенником, — рассказывает адвокат Олег Сухов. — Также немаловажен такой факт, как отсутствие информации о том, не была ли оплаченная дольщиком квартира ранее уступлена другому доверчивому соинвестору, ведь инвестиционные контракты не требуют государственной регистрации, и получить подобную информацию практически невозможно».
Двойная продажа: у кого преимущественное право?
Одним из самых опасных рисков, с которым могут столкнуться и дольщики, и соинвесторы при приобретении жилья в строящемся доме, — это возможность неоднократной продажи прав на одну и ту же квартиру нескольким лицам. Что делать в таком случае, и кто будет иметь преимущество в борьбе за квадратные метры? Единственный способ разрешить рассматриваемый вопрос — обратиться в суд с требованием о признании права собственности на квартиру. При этом квартира достанется только одному покупателю, причем преимущественное право на объект недвижимости имеет тот, кто первым в судебном порядке признает за собой право собственности на спорный объект.
В случае если оба покупателя обратились в суд, то преимущество будет иметь тот, кто первым заключил договор (когда имел место не договор долевого участия в строительстве, а любой другой, например уступки, инвестирования, соинвестирования и т. п.).
При заключении договора долевого участия в строительстве объект недвижимости получит покупатель, первый зарегистрировавший его в Росреестре. Возникает вопрос: если борьба за квартиру возникла между соинвестором и дольщиком, кто имеет преимущественное право на жилье, проданное дважды одним застройщиком двум разным людям, одному по ДДУ, другому — по договору соинвестирования? Судебная практика, к сожалению, не дает однозначного ответа на подобный вопрос, количество споров в таком составе участников невелико. Однако можно предположить, что положение дольщика при двойной продаже наиболее безопасно, так как договор долевого участия — в отличие от договора (со)инвестирования — является единственно допустимым законом способом приобретения недвижимости в новостройке. Не стоит вступать в заведомо мошенническую схему — договор инвестирования — изначально нацеленную на то, чтобы обойти требования закона.
Независимо от того, кем вы являетесь — дольщиком или соинвестором — риск есть всегда. Самое главное — осуществлять доскональную юридическую экспертизу правоустанавливающих документов на строительство, проверку компании-продавца, условий предлагаемого к подписанию договора и его оплату.
, эксперт Brainity
| Оценка материала: | (1) |
На данный момент нет комментария к этому материалу.